最近暖かくなってきたので休みの時には釣りに
行くようになりました。
寒い間は家の中でじーっとしているか
お誘いを受けたらゴルフに行くかという
時間の使い方だったのですが、春ってのは
いいもんです。
休みに何をするか悩むことができるんですから。
日本の株価も思っていたよりも下げる方向は
回避されつつあるような印象も受け、まだまだ
予断は許さない状況ではありますが、「下げ止まり」
を意識せずにはいられない経済状況でも
あるのかなと。
某大手電気メーカーで決算が思わしくないと
発表がありましたが、まあ決算というのは
過去の発表ですからＶ字とは言わなくとも
Ｗ字回復を日本全体で祈りたいところですね。
それでは本日のお話スタート！！
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売るか？貸すか？
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このタイトルで多少なりともピンと来た人は
もしかしたらご自宅の処分をなんらかの形で
検討しているのかもしれませんね。
そうです。
今回は使わない自宅や遊休建物をどうするかについてです。
私たちが通常業務をしている上でよくある
質問としてお客様から
「売った方がいいか貸したほうがいいか」
という質問をよく受けます。
当然売却も毎月のように扱ってますし
賃貸管理もオーナー様からお預かりして
います。
事情は人それぞれでなかなかこっちがいいですよ、
って回答はないのですが、できれば特徴だけも
お伝えして参考にしていただければと思います。
考えの大きな柱として
「売った場合、住宅ローンは一括返済ができるか」
「貸した場合、手元にお金は残るか」
という２つの質問をよくします。
どちらが得かという判断の前によく考えると
いいかと思うのですが、売却の場合はたいてい
お金にしたい、持っていても経費がかかる
という理由ではないでしょうか。
そのときに借入が自分のお金を最悪足したにしても
きれいにならなければなかなか難しいのでは。
また、貸したときに家賃は上がってはくるものの
ローンや税金や管理費、設備の修理費などを計算したら
マイナスになるなんてこともよくあります。
それで貸しても痛くない、ローンが完済するまで
がんばれるということであるなら問題は特にないでしょう。
果たしてどちらの条件もクリアーできるといった場合に
賃貸に出すのと売却するのではどちらが得か
を考られるのでは。
長い目で考えて、２０年、３０年後のことを
思ったときに、土地付きの一戸建てやビルであるならば
貸したほうが得することが多いと思います。
建物は経年によって価値をなくしては行きますが、
土地の価値はそのときの相場によるので、
最終的に将来売却を土地値で行えるという
安心感があるからです。
土地の値段はゼロになることは基本的にないからです。
経済的に多少なりとも余裕があり、貸してもよい
とお考えの方にはよく
「不動産オーナーになってみるという経験もいいと思いますよ」
とアドバイスをさせていただいてるのですが、
それには大事なことがあります。
ご自分の建物を賃貸に出したときに正しい相場をつかむこと。
これができないと大事な収入の計算が立ちませんよね。
今はインターネットが発達したおかげで日本全国、
はたまた世界中の賃貸相場は自宅にいながら
知ることができます。
不動産検索サイトで家の場所、エリアの似たような
物件を探し出して比較してみればいいのですから。
もっと研究されたいという方は、地元の不動産業者に
借りるお客さんとして出向いて案内していただく
というのが一番手っ取り早いかと。
しかしこれをやるとあんまり不動産業者には
いい顔をされませんけどね。
借りないわけですから。
その中で一番安そうな物件の賃料を自分の
物件の賃料として計算するばそれほど失敗を
恐れることもないはずです。
その上で、設備修繕（故障した場合）や
固定資産税などの税金の計算、最終的に
確定申告をすることとなりますが、その際の
追加の所得税の計算などができれば
ベターでしょう。
この確定申告にぞわわっと異なるものを
感じる人も多いと思いますが、シーズンになり
税務署に行くとそれは丁寧に職員さんが
教えてくれます。
そこで初めて不動産オーナーを肌で実感することに
なるのではないかなーと思うわけなんです。
なんだかハードルが高いように感じられるかも
知れませんが、初めてしまえばこれは慣れ。
大丈夫です。
年が明けるとちょっと憂鬱になる程度です。
かくいう私も年明け２月頃は結構緊張しますね。
さて売却。
売却を選ばれる方も割合でいうとやっぱり
結構いらっしゃるもので、貸したらいいのに
と思う方でも
「売った方が面倒がないので」
と売却をされるわけです。
まあ、不動産投資よりもそのお金で別の投資
を考えているのかも知れませんね。
そのほかにもいろいろな事情で不動産を売却
される方がいらっしゃいますが、そこは
まあ事情ということでここでは特に触れません。
ここで心配になるのが
「費用はいくらかかるか」
ということでしょうね。
不動産は買うときには結構な経費がかかります。
手数料、登記費用、火災保険などなど。
ですが、売却をするときはとてもすっきりしています。
「手数料と抵当権の抹消費用（約二万円）」
程度ですみます。
そのほかには税金がかかるのではという疑問も
あるかもしれませんが、あくまでも利益が出た場合
のはなしで、平たく言うと買ったときよりも
高く売れた場合にのみ心配すればいいという
ことになります。
また、その場合でも住宅の買い替えであれば
税金の特例などもありますね。
ここでも大事なことは相場を知ること。
不動産業者に相談をすれば、査定額が
まちまちになることも。
もちろん高い数字を出してくれるのであれば
とてもうれしいことですが、でもその不動産
業者が買い取るのではない限り、自分で
相場を見ておくことも大事です。
仲介の場合ではその後売れた数字が正しい
金額なのですから。
これもちゃんとパソコンをたたいて
金額のめぼしをつけておきましょう。
よく不動産業者にはなしをすると、
「売却の話しかできないのではないか」
「賃貸管理の話しかできないのではないか」
と思ってしまうかもしれませんが、地元の
会社であればその両方の相談ができるケースが
多いので思い切って相談してみることが
大事です。
逆に広いエリアで業務を行っているいわゆる
大手業者さんだと、会社の特色として
売買のみ、賃貸のみという片手落ちの
相談になってしまうこともありますので
どちらか決めかねている、または
将来どちらに転ぶかわからないというときには
それを両方やっていて、話してみて信頼できそうな
ところに相談するのがいいと思います。
貸すか売るか、とても大事な判断だと思いますよ。
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＜本日のまとめ＞
貸すのか売るのか。
悩みますよね。
せっかく持っているものなんですから
手放すのは惜しい！と思われる方も多いはず。
私もそんな一人ですし、でもお金のことも
ちゃんと考えなければいけません。
実際の相場はインターネットを開けば
大体わかるはずですのでまずはそこから
はじめてみるのが言いかと思います。
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