今年一年いろんなことがありましたね。
食の偽装や不安、世界経済の変動、石油価格の高騰、政権交代など
様々なことがめまぐるしくおこって翻弄された一年だったと思います。
ですが、悪いことばかりというわけでもなく、私などは家にいること
が多くなり、「家族とは」なんだろうということをじっくり考える
いい機会となりました。
また、本を読む時間も多少なりとも増えて知識の蓄えをすることが
できてます。
まだまだ世界的にも経済は予断を許さない状況だと思いますが、
今年一年を振り返ってみたいと思います。
それでは本日のお話スタート！！
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一年を振り返って
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当然不動産に限った話になってくるのですが、今年一年の
動きを考えてこれからのことを考えてみたいと思います。
今年不動産市場では、大幅は相場の下落が起こりました。
現在では少し落ち着いてきた感がありますが、市況としては
昨年に比較しても特に後半は活発とはいえない状況でした。
原因としてもちろん消費マインドの低下が思いつくところですが、
それと連動して不動産に対する外資の注入の減少があります。
なぜ外資のが原因なのかと申しますと、昨年まで都心と主要都市
を中心に外資が不動産取得のためにお金を使う、また、不動産
取得をしたい企業などに外資がお金を活発に注入していたという
事実があります。
そのおかげで都心などの不動産開発が急激に進み、それに牽引される
形で都心以外の都市部や一部地方にまで需要が上がり値段を上げて
いました。では、それがバブルのときの相場水準くらいまで
行ったかといえばそうではなく、バブル後の約１０年前くらいの
値段になったと特に私のいる葛飾などでは認識しています。
住宅に関して言えば、去年までの購入者の主役は外資系企業の
職員かＩＴ関連の職業の人が目立っておりましたが、今年に
入るとそれも現象傾向にありました。まさしく日本経済を
引っ張ってきたそれら企業の人たちに元気がなくなったと
考えていいかと思います。
また、以前新規に開発された芝浦などの高層マンション群などは
中国など海外からの購入者も多数いたようですから、日本の
不動産市場は注目度が高かったと想像できます。
世界の主要都市に比べて、それでも日本の土地の値段は安いよう
ですから注目を浴びることは自然なのかも知れません。
また銀行の動きも当然として関係してきます。
以前は銀行は不動産業者、不動産購入者に対して正直まるで
審査などないかのような勢いで大手都市銀でさえ融資を
していました。ですが、今年に入り特に不動産業者に対する
貸付基準が厳格化され、開発にブレーキがかかりました。
まるでバブル崩壊時の再現をこれまでにないほどのスピードで
行われた結果、開発が減速し市況にまで影響されました。
個人の住宅ローン融資に関しては依然として審査は
厳しくない感覚ですが、一部りそな銀行などでは
審査基準の締め上げがあると、他のセンチュリー２１の
加盟店からも聞いております。ですが、みずほや三菱、住友
など銀行ではこれまでどおりの融資基準で、それほど
難易度が上がったと感じることはありません。これは、
企業に対する貸付よりも、個人に対する貸付のほうが
安全性が高いとの判断からくるものだと考えられますので、
その方向は来年以降も継続すると予想します。
その反面、外国人に対する評価は下がりました。今年の
前半であればきちんと収入があれば外国人でも日本人と
同じように融資をしてきた都市銀行ではありますが、
後半に入ると少なくとも自己資金が物件金額の３割以上
ないと融資を認めてもらえることがなくなりました。
私もちょうど広尾にマンションが欲しいという外国人の
お客様と話をしていて、物件も決まり融資の申し込み
をしようとして初めて知ったときにずいぶんと
面を食らいました。彼らの本国の経済状況、また
その企業の将来性や危険性を考えた結果だと思われます。
これは一部の人たちに対する評価の変化であって、
一般企業に勤める日本人に対しては今までどおり
物件価格の全額を融資できるという方針は今のところ
変わっていませんのでそこだけは強調しておきたいと
思います。
銀行金利はこの一年でそれほどの変動はありませんでした。
その前は、日銀の利上げによって多少なりとも金利上昇が
ありましたが、今年の経済を鑑みて利息を上げることが
できず金利も平行移動してきたのですが、先日のアメリカの
ゼロ金利発動が原因の円高懸念のため日銀も金利下げを
余儀なくされ、それに伴い住宅ローン金利も来月から
0.2%の下げを銀行各社発表しました。
これで実質住宅ローン金利も来年から以前の水準にもどった
形となります。
ということはゼロ金利と呼ばれる水準であり、これ以上
金利を下げることができない状況となります。もちろん
この時期に借入を起こすということは過去未来を通して
一番安い利率で借りることができるということになります。
もちろんその一番安い金利を、住宅ローン終了まで享受する
ためには、全期間の固定金利で組まなければ３５年間という
長い支払い期間の金利上昇リスクを回避することができませんが
短期の固定、または変動金利を採用しても当初の支払額は
ついこないだまでと比べても低額で抑えられるというメリット
があります。以前にも書きましたが、支払額が月１万円違った
だけでも３５年で換算すれば４２０万円も安く買ったことに
なりますので（１万×１２ヶ月×３５年）、金利に関して
考えれば今はとてもいい時期といえるでしょう。
よく、私のブログのアクセス解析を見てますと「不動産 買い時」
や、｢家 買い時｣などというキーワードで検索をされている
方が目に付きます。なにを持って買い時と判断するかは
それぞれの経済状況や家族構成など個人や家計に影響
されるでしょうが、市況や金利を見てなおかついずれ
買わなければいけないのであれば、いまはとてもいい時期
だと考えます。
また、新築戸建や新築マンションなど不動産業者が売主として
販売しているものに関しては、想像のとおり今は彼らも
厳しい状況ですので、金額を下げることに関してそれほど
抵抗がありません。もしくはすでに下げきった状態での
値付けがされていることも多く、時期として買いやすい
といえるのではないでしょうか。
建築費用の面では、今年後半は落ち着きましたが前半までは
材料代の高騰でそれにつられて上昇していました。
結果として建築単価の下落はあまり発生していません。
最近よく目にする低予算で建築可能とする建築業者は
材料費以外での単価を抑えているということが容易に
想像できますので、検討する際には評判や内容を
よく吟味していく必要があります。
また、今年の終わりの目玉として政府から発表された
いわゆる住宅ローン控除、住宅ローン減税（住宅取得資金特別控除）
の額も過去最大水準にもどすということになりました。
今年購入して引っ越した人にとっては不幸なできごとかも
しれませんが、今年契約でも来年以降に引越しをする
世帯にとってはそれだけで数百万円の支払いが免除される
こととなりますので、金利や相場の下落と合わせて
考えれば人によっては実質１０００万円近く去年や今年より
安く買えることになりますね。
そういう意味でも買い時はと質問されれば、「今でしょう」と
客観的にも答えられます。
そうは言っても先ほども申し上げたとおり、それぞれの家庭の
事情もあります。雇用の継続や賃金の将来を考えてしっかりと
した計画を必要であればファイナンシャルプランナーのような
専門家と一緒に作成することも大事です。
最近報道などを見ていると、とかく不安にさせられるニュースが
目に付きますが、大事なのは「自分はどうするか」という
ことだと思います。これからは特に自己防衛、自信の判断に
よる計画が重要になるのではないでしょうか。知人に相談
しても家計も勤務先も違うのでは今までのように一律で
納得できる回答が返ってくるとは考えづらい状況です。
自分の資産形成や資産保護などやはり自身で本を読んだり
信頼できる専門家に相談するなりしていかなければ
いけないのではないでしょうか。
また、国や会社によくしてもらうことを考えるのではなく、
国や会社を私たち自身がよくしていくという発想を
一人ひとりが持つことでしか、社会を変えられない
そんな気がします。幸い、日本は欧米やいわゆる
ＢＲＩＣＳ諸国と比較しても、バブル崩壊後急成長を
してきたわけでもなく、その反面、企業経営や金融体質も
遅れているといわれながらも健全に行ってきた
という実績があります。それゆえに一番先に
立ち直ることができる可能性も十分に秘めていると
考えますし、そうであってほしいとも願います。
これから明るい未来に希望を持つことも重要ですし、
それを私たち個人レベルで努力をして、その集合で大きな流れ
を作ることがより大事です。今こそ歴史的に幾度となく復興を
果たしてきた力を発揮すべきときにあるのではないでしょうか。
年末にそんなことを思って今年の締めくくりと
させていただきたいと思います。
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＜本日のまとめ＞
今年一年は特に後半にかけて様々なことが
おこりました。ですが日本の株価の下落も落ち着き、
ここが変わり目である可能性も十分にあります。
もちろん経済的にはまだまだ予断を許さない状況で
あるとは思いますが、それを克服できるかどうかは
実は私たち一人ひとりの気持ちにかかっている
のではないかと思います。今年一年お付き合いいただき
本当にありがとうございました。来年はよい年に
していけるよう、精一杯努力をしていきたいと
思います。これからもよろしくお願い申し上げます。
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