最近めっきり寒くなりましたね。
私の家では
「おかあちゃんありがとよ」
キャンペーンを実施しておりまして、なんと最新型の
食器洗い機（パナソニック）を購入して、共働きの
苦労をなんとか分かち合おうと散財しました。
いまどきの機械ってのはとっても進んでて
食器を水に流さずにそのまま入れても
仕上がりがすごーくきれいなんですね。
節水もできてラクチン。
これはエコです！
私の労力もエコになってダブルでお得な気分。
と、そんな新型機導入から一週間もたたずに
今度は8年間も愛用したドラム式全自動洗濯乾燥機（東芝）
が逝ってしまいました。
かれこれ5回以上修理を繰り返しだましだまし使っていた
んですが、もう復活はできなそうです。
こんなことなら洗い機、ちょっと待っておけばよかった・・・
年末は散財の季節です。
それでは本日のお話スタート！！
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家を売るときってどうなるの？＜集客編＞
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先日自宅の売却ということでご相談を受けまして、
お話をしていましたら、当社で買い取ることになった
案件がひとつありました。
その方もそうだったんですが、売却や買取の話になると
家を買うことと同様に
「どうやったらいいのかがわからない」
という人、多いんですね。
私たちは日常茶飯事で行っていることなので感覚が
おかしくなっているようで、ここはひとつお話をしとかなきゃ
いかんなと思ってここで記事にしてみようと思いました。
わかりやすい例で一戸建ての売却のお話にしてみましょう。
基本的にはマンションも、工場も、店舗もアパートもみーんな
変わりはありませんから安心して読んでください。
ご自分の車を売るとき、どうされますか？
そう、車の買取屋さん（ガリバーやアップルなど）に行くか、
はたまた次に買う車屋で買い取ってもらうかという話に
なると思うんです。
そう、お店で査定をしてもらうわけなんですね。
家もおんなじです。
これが「不動産屋」で査定をする。
ということになるわけなんです。
もちろん自分の家がいくらで売れるのかを見てもらうため
なんですね。
そこまでは大体想像がつきます。
車の買取と大きく違ってくるのがここからなんです。
売却には大きく分けて2種類あります。それは
「買取」
と
「仲介」。
買取というのはそのまんま相談した業者に売ること。
仲介とは、相談した不動産業者に依頼して購入希望者を
探してもらうことです。
特徴として、買取というのは業者が再販売をかける都合上
仲介で売却をするよりも安くなってしまうということが
あげられます。
しかし、早くて手間がありません。もちろん仲介手数料も
かからないことが多いので、その分100万円位は助かる
というメリットもあります。
仲介というのは、市場の値段そのままで売れることになり
誰も文句が出ずらい方法といえます。その反面、値段設定
によってはいつ売れるかが読みづらく、すぐ売れるか、それとも
半年後になるのかは出してみないとわからない点が挙げられます。
ということを考えると、期限が決まっていて比較的早くに
現金化したい人は買取、時間的には余裕があって
なるべく高く売るチャンスに掛けてみたいという人は
仲介ということになります。
そこで仲介にクローズアップ。
仲介ではどんな方法で売却をしていくのでしょうか。
これは業者によって意外にまちまちで、判断が難しい
ところですよね。ついつい大きなブランド力を持った
業者にってことになりがちです。
別にそれ自体を否定する気は一切ありません。
話は戻りまして、売却方法がどのようなものがあるかを
少々。
１． 相談した会社のお客さんに紹介をして買ってもらう。
これは想像しやすいですね。すでにいるお客さんが買って
くれるというのならこんなに早い話はありません。
実際にそれで取引がなされている確立がどうかといいますと
あまりないんです。これは意外に感じるかもしれませんが、
うちでも常時登録やら話をしている人やらを含めて
100組くらいは葛飾区だけで購入希望のお客様が
いらっしゃるのですが、一発でスムーズに取引がまとまる
ということは稀なんです。そんなことを言うと
「この会社大丈夫かよ」と思われてしまうかも知れませんが、
実はどんなにブランド力のある会社でも事態はそれほど
変わりありません。となるとどうするか。
２． 新聞折込広告やポスティング広告を入れる。
これは正直値段が狂ってなければ効きます。なぜなら
家を買う人って大概物件から半径１Ｋｍ以内の人たち
だから。特に葛飾・足立・墨田・江戸川区なんていうと、
全国から人気があって地方の人でも買いたいという
港区や渋谷区のような地域では正直、ございません。
家を買われる方のほとんどが、子供がいて家族がいて
行きつけのスーパーがあってお友達が近所にいる
人たちなんです。そういうことを考えると、その場所に
以前強い縁があった人か、実際にその周辺に住んでいる
人が買っていくということになるのです。
ですので、一回だけでは目立たないかもしれませんけど
２回３回くらい広告活動をすれば大方近所の人に
対しては認知されます。そこで反応を見ることでその
物件の値段設定が高いのか、それとも適正だったかが
わかるんです。
この場合、大事なことはその物件を特別に扱っている
広告であることなんですね。紙面の中で、小さな枠で
扱って文字だけ、なんてことになると地元の人は
見落とす可能性があります。なのでその扱いは一紙面で
大きくなければいけないのです。
これと合わせて、すでにもう住んでいない家を売る
というときにはオープンハウス（実際に週末に係員が立って
販売をする方法）などを行えば、近所の人の意見なんて
ものも聞く事ができるわけなんです。
３． インターネットに載せる。
ご存知インターネットです。
これの意味合いとしては、２．で説明した近所の購入希望者
以外を対象に行うということになります。インターネットといっても
これも２種類あって、ポータルサイト と 自社ホームページ
と分けて考えます。ポータルサイトとは今では日本一巨大に
なった「ホームズ」やその他「アドパーク」といった全国の物件情報を
一同に集めた、一日に見る人の数が何万、何十万人ともなる
大きなサイト。想像通り日本中の人が見ます。
それと自社ホームページ。一般的には「そんなの見ないんじゃない？」
と思われがちですが、購入希望者は見てるんです。
地元の業者の情報というのはやはり気になるみたいで、
定期的に特定業者、特に地元に特化したようなところの
更新情報をチェックする人っているんです。わたしもよく
「お宅の情報更新早いよね」とか「ブログで言ってたあれ、
よくわかりますよ」なんて話を頂戴したりします。
もちろんその逆も。見ている人は見てるものです。
九州からのお問い合わせなんてのもあります。
インターネットとはそういう、全国規模に集客をすることが
可能な媒体という位置づけなので、チラシなどで近所から
もれた人を拾い上げる力があるんです。
４． 近隣他社のお客様にご紹介する。
これは、さすがに一社だけで広告宣伝活動をしても必ず
一定数は見落とすお客様もでてきます。そういったときには
地元のほかの業者さんの購入希望者にもアピールできる
ように、業者間のネットワークを使ったデータベースに
登録する必要があるわけなんです。その場合には
と、集客方法としては大きく分けてこの４つということになる
のですが、一番大事なことは、
「買うべき人が見落とすことのない広告活動をすること」
なんです。
物件は預かったけど広告活動をあまりしない。
そもそも物件を預かることが目的で売主からの手数料だけ
をいただくことが中心で、販売活動をそんなにやらないなんて
関心のできない業者さんもいることにはいますので。
売却の相談の時には、値段の話ばかりではなく、
販売方法もよくお話されたほうがいいと思いますよ。
この４つをしっかりしていれば、現在付いている値段が
適正なのかどうか、１ヶ月もすれば大体わかります。
そんなときには業者と相談をして価格変更も視野に
入れて行き、早期売却に向かうということが可能に
なると思います。
どんな値段が付いていても、一度市場にだして、
購入希望者の目に入れば、売れる金額というのは
必然的に決まってきます。最初の査定の段階で、
高い値段を意図的に付ける事は可能なんですが、
それは親切かどうかはわかりかねます。
もちろん、高い金額を提示されれば私だって気持ちが
いいにきまってますが、それは買い取りの金額ではなく
仲介の売却予測金額ですので、最終的には
売れた金額が適正価格。その適性であろう金額を
最初に理解して、あえて多少なりとも高い金額で
販売することは大いにやるべきことだと思います。
最近では先ほどのようなホームページも発達して、
現在の売っている物件の相場が非常にわかりやすく
なっていますので、不動産業者に相談する前に一度
ご自身でも調べてみるといいと思います。
今回も長文になってしまいましたね。
もし私がその気になったら（←アバウト）今度は取引の
実務、抵当権の抹消や、売却手続きの話をしてみたい
と思います。
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＜本日のまとめ＞
不動産売却をする際にとる方法は２つ。
買取と仲介。
その中でも仲介になれば、買いたいと思っている
人に等しく見る機会を設けることが一番大事に
なってきます。
それが出来る業者かどうか、見極めることが
依頼先を決める一番大事なことなんですね。
もちろん、私の会社はそういうところだと思って
ますので、気が向いたら是非！相談して下さい。
売れるまでは基本的にお金はかかりません。
結局宣伝になってますね。
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