今日は朝から子供の保育園にいって、子供たちと一緒に鬼ごっこしてきました。
６歳くらいの子供たち、そろそろきちんと自分の考えやパーソナリティーが
確立される時期なのでしょうか、前に比べてケンカが多い！
あっちで泣いてりゃ、こっちで泣いて、先生はケンカの仲裁でおおわらわ。
この仕事もほんと大変だと思いました。
で、今日の話題は、違うところでいただいたご相談を、ご本人の了解をいただいて
ご紹介したいと思います。
今回は「申告」のお話。
大家さんが申告する際に、気をつけることや方法など、ちょっと答えて見ましたので
暇だったら見てみてください。
長いですよ。
それでは本日のお話スタート！！
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大家さんからの質問。
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＜質問＞
はじめまして。
この度不動産物件を購入しまして
今月末には大家さんになる予定の者です。
そこで「青色申告承認申請」についてご存知の方
教えていただきたいのですが。
1,通常の「青色申告承認申請」と
現金主義による「青色申告承認申請」
との違い（メリット・デメリット）は何でしょうか？
ちなみに前々年分の事業所得・不動産所得はありませんが
サラリーマンですので給与所得は300万以上ございました。
これから始めようとする賃貸物件での不動産所得も
年間300万は超えないと思います。
2,e-tax(www.e-tax.nta.go.jp)での申請は可能でしょうか？
3,減価償却は建物分のみしか認めてもらえないのでしょうか？
購入金額は土地と建物で分けられていないのですが
何か分ける按分方法があるのでしょうか？
＜答え＞
まず、
１．通常の「青色申告承認申請」と現金主義による「青色申告承認申請」との違い（メリット・デメリット）は何でしょうか？
まず、現金主義による青色申告承認申請ができる要件です。
・年間の事業や不動産の所得（収入じゃないですよ、収入から控除や経費を引いたもの）が３００万円以下。
・なおかつ個人
の場合です。
原則として、税申告は「発生主義」といって、「取引が発生したとき（契約や口約束など売り買いが決まったとき）」をベースに売り上げることになってます。
ですが、この現金主義にすると、「入金」があったときを売上日にすることができます。
簡単に言えば、通帳の数字そのままで申告ができるということ。
ですが、これを使ってやっている人は、私の顧問税理士にも聞いてみたのですが、
「いない」
ということでした。
なぜならメリットがないからだそうで。
不動産オーナーさんを業にするならなおさらです。
不動産収入の売り上げは、「賃料の入ったとき」。
入金と売り上げがどうやっても一致してしまうのです。
ですので、これを採用する意味があまりないし、メリットも感じられないかと。
これがずれるのは、普通に個人商店などをやっているかた。
「じゃあ、来月一日に商品とどけるよ、お金はそのときもらえばいいから。」
なんてときには、入金は来月１日ですが、売り上げは今日なんです。
これを、売り上げを来月１日にしたいというときに使うのですが、よほどの大口の取引が決算期末と決算期明けに集中するような業種でない限り、採用する必然性がないでしょう。
それに、所得が３００万円以下という要件があるので大口といっても、限度があります。
この申請の時期は、実際に事業が始まってから２ヶ月以内です。
基本的にはそれを過ぎてしまうと、普通の青色申告になってしまうそうで。
いずれにしても、それを採用してもしなくても不動産収入の場合には、毎年の税額が変わることはありませんので、通常の申告でよいと思われます。
それに付随してもう少し説明します。
不動産所得の青色申告の基準。
「５棟１０室」
というものがあります。
これは、不動産５棟もしくは１０部屋以上もっているひとは青色申告ね、それ以下の人は白色申告にしてください。
というものです。
ご質問者様のお買いになられた不動産、１０部屋以上あるかもチェックしてみてください。
これで青色申告になった場合のメリットをお話します。
大きく分けて２つ。
１． 青色申告控除が受けられる。
原則として１０万円と６５万円。
１０万円のほうは、普通に申告した場合。
６５万円のほうは、正式な決算書（貸借対照表、損益計算書）を作成して、お金の細かい流れや資産状況などを克明に税務署に提示できるひとを対象とします。これはちょっと大変なので、税理士の先生などにちょっと高いお金を払って作ってもらわなければならなりません。
もしそうすることで、先生に払ったお金より税額が削減できるのであれば「やり」です。
２． 専従者控除が受けられる。
これは、親族に対し給料を渡すことができ、なおかつそれをマイナス計上することができるということ。
それにより、自分の所得を抑えることができます。
ですが、よく間違いがでるのがここ。
ちゃんとお金を渡さなきゃだめですよ。
お給料をちゃんと渡さないで、税額だけ落としたいからといって、ここに計上してしまうと、あとで税務署ににらまれたときに大変なことになってしまいますよ。
で、お給料としてあげたのなら、もらったほうもちゃんと収入として申告しなければなりません。
ですので、奥様とか専業主婦で収入がないひとなんかは、これを利用すると、全体の税額が抑えることができることが多い。
でも、ちゃんと働いてくれた素敵な奥様限定のお話です。
２．の質問。
ネットでの申請は可能だそうです。（私の税理担当者談）
３．の質問
減価償却は建物分のみしか認めてもらえないのでしょうか？ 購入金額は土地と建物で分けられていないのですが何か分ける按分方法があるのでしょうか？
ということですが、まず、
「土地」には償却がありません。
相場で価格の変動はしますが、年数により劣化や価値がなくなるわけではありませんから。
ですので、償却に関しては
建物
設備
リフォーム
などが償却の対象になってきます。
んで、土地と建物の按分方法。
ざっと３種類
（１）不動産の契約書に消費税の記載があれば、それを５で割って、１００をかけてあげればおのずと建物の金額が出てきます。これがある場合には、これで申告をしてください。
（２）（１）がない場合は、固定資産税の評価証明をみてもらって、そこに書いてある建物評価額。これは、都内だったら都税事務所に行くと、所有者本人かもしくはその委任者（委任状必要）であれば、とることができます。そこに書いてある額を申告額とすることができます。
（３）それもない場合、自分で計算します。具体的には
坪単価（構造などによって違うのでこの金額は税務署に要相談）×面積×０．９という計算式で求めることができます。
もし中古物件の場合には経過年数がありますので、対応年数から経過年数を引いたものをまた引くという作業があります。
これはちょっと難しいので、税務署か税理士に相談されたほうが懸命ではないでしょうか。
ということで、ざっくりとした説明です。
これ以上になると不動産屋の私では手に負えないかな～。
参考になりました？
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＜本日のまとめ＞
確定申告はおくが深い！（←本文が長かったので短め）
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