本日は朝から現場周りばかりしていました。
木造建物はまだまだ奥が深い。
いま計画している「サンタフェ」計画。
このコンセプトに賛同していただけるお客様が知り合いの不動産業者に
いらっしゃるということを聞き、がぜんと力がわいてきました。
またその辺もアップさせていただけたらと思っております。
それでは本日のお話スタート！！
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不動産媒介契約ってなに！？ その４
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今回も前回と同様不動産媒介契約について語らせていただきます。
前回、
「一般媒介契約」
「専任媒介契約」
「専属専任媒介契約」
と３種類の契約があるとお話をさせていただきました。
それでは、それぞれ売却活動（販売活動）をお願いした場合、どのような
ことが起こりえるかちょいとお話してみたいと思います。
頼まれた業者の動き方とお客様の物件に対する考えから両面から考えて
行きたいと思うのですが、まずは業者の動きから。
業者としては売却を頼まれた場合それが成約、お引渡になると売主様から
手数料がいただけます。
大きく分けて一般（何社も頼める）と専属専任や専任（１社にしか頼めない）という
ことに分けますと、一般の場合は他の業者が売却してしまえば手数料にはならない。
しかし、専任の場合にはどこが決めても手数料になる。
この違いは大きいのです。
どちらに頼んでも、基本的には不動産業者だけのネットワークに登録され、
他の業者もその情報を手にすることができます。
その際に他の業者さんのお客様でも購入をしていただくことが可能になるのです。
また、インターネットの物件登録は比較的安価でできる為、数社から情報がでます。
ですが、地域の広告には出ることはめったにありません。
なぜか！？
折り込み広告などにするとなると、東京地域で折り込み代が約２．５円／１枚。
広告制作費（紙代込み）で安くて約２円／１枚。
合計で４．５円くらいの計算でよいかと。
大体物件を買っていただけるお客様、物件周辺の１.５キロ圏内で購入される
確率が約８割。（大体のいままでの経験上）
その１．５キロ圏内にある新聞を取っている世帯数が２万世帯だと仮定して、
合計で ４．５円 × ２万世帯 ＝ ９万円 ＋ 消費税５，０００円で
総合計 ９万５千円 が一回の新聞折り込み広告にかかります。
これは一つの物件しか載せないチラシに限った話になりますが、やっぱり
一個だけしか載せないチラシのほうがインパクトがありますのでなるべく
これで考えたいと思います。
一回の折込チラシだけで購入者が決まるほど簡単ではありませんので３回、
４回と入れていくことになります。
そうすると、チラシ代だけで約４０万円。
その他経費を考えますと、意外と金額がかさんでいきます。
そこで業者は考えます。
「ほかに決められる可能性が高い一般媒介契約でそこまで経費をかけていいのか」
もし、５回経費をかけた後に他の業者に決められてしまった場合、チラシ代だけで
単純に５０万円の赤字を２ヶ月近くをかけて出してしまうことになります。
できる限りそれは避けたい。
どうするか。
店頭にはる。
業者のネットワークに登録をする。
ネットに掲載をする。
自社のお客様に紹介をする。
この程度でおさめてしまうことになってしまいます。
基本的に大手ほどこの傾向は強いような気がします。（大手さん、見てたらごめん！）
専任であればある程度経費をかけたって最悪赤字にはならない確立のほうが
大きいので、それであるならどんどん経費を使ってがんばれるのです。
そういう意味では、業者としても経費を使ってでも売却をがんばれるわけなのです。
次回は、この二つで情報を受け取る側のお客様はどんな違いがでるのかを
話したいと思います。
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＜本日のまとめ＞
一般と専任、頼んだ後に差が出てきます。
仲介で売却をお考えの方は参考にしてみてください。
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