本日は、うちのスタッフが忙しかったためオープンハウスに
急遽ヘルプに行きました。その後、建物新築をしていただくお客様と
建物外観の打合せ。
昨日は当社スタッフの誕生日パーティーを居酒屋でやったためちょっと
寝不足＆体調が・・・
それでは本日のお話スタート！！
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
頭金なしで家を買うために。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
今回は、前回のお話の続きです。
http://blogs.yahoo.co.jp/harikiyasuyuki/1020762.html
本当はこの話は一回で終わらせるはずだったのですが、コメントで
ご質問をいただき、回答ををすると長くなってしまうので本日、話題として
取り上げさせていただきました。
その内容とは・・・
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
①頭金0を使う人は借り入れ金額に対しても相当余裕のある年収でないと
審査通らないような気がします。どうなのでしょうか？勉強の為少しお聞きしたいです。
②また確かに昔から｢ふかし｣といって契約書の金額書き換えの虚偽報告で借入金額を
アップさせる不動産業者多いようにみえますが、その辺は今も変わらないのですか？
色々質問すいません。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
さて、まずは①の回答から
まず、銀行審査の条件として「返済比率」という考え方があります。
これは以前にも触れたのですが、住宅ローンを借りたことを前提に
この人はお金を払っていけるのか、というシミュレーションをしてみる
わけなのです。
具体的にどうするかというと、まず３５年借り入れであれば、金利が現在の
低金利ではなく変動して正常値（３．５～４％程度）になった場合に年間の返済額が
現在の税込み年収の３５％以内に収まればＯＫということになります。
わかりずらいのでもっと具体的に言うと、
３０００万円の借り入れをする場合、銀行が正常金利であると思っている３．５％で
借り入れをしている場合、最長の３５年間の借り入れ期間で、年間の支払い額が
１，４８７，８４４円。
注）３０００万円の土地付建物購入の場合。
この金額が自分の自分の年収の３５％以内に収まっていれば借り入れ可能
ということになります。
注）銀行によってこの計算規準金利は違います。
そうなると、年収４，２５０，９８２円以上あれば３，０００万円の３５年間の借り入れが
出来るということになります。
ここまでは通常の住宅ローンの話。
さて、諸費用ローンと組み合わせるとどうなるのでしょうか。
諸費用ローンの場合、その部分だけは基準金利を６％で計算します。
たとえば、２８０万円の諸費用ローンを先ほどの３０００万円の借り入れと
並行して利用する場合、先ほどの計算のほかに、
２８０万円を３５年、６％で計算をすると年間支払額が１９１，５８０円。
先ほどの住宅ローン本体の部分の年間支払額（１，４８７，８４４円）に
この金額を合わせると、１，６７９，４２４円となります。
これが年収の３５％以内に収めるとすると、年収４，７９８，３５４円あれば
諸費用を含めて全額で借り入れが可能ということになります。
注）ＵＦＪ銀行の場合で計算しております。
諸費用ローン利用とそうでない場合、年収の差は約５５万円ということになります。
ですので、収入の相当高い人でなければ諸費用含めて全額借りれないということでは
ないわけです。
でもこれは他にオートローンやカードローンなどの借り入れがないことが前提ですよ。
もしある場合はその返済額も計算に入れることが必要です。
数字が一杯で混乱しそうですね。
それと②について。
これはまた長くなりそうなので次回に持ち越します。
／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／
＜本日のまとめ＞
頭金無でも実際にはお金を借りることはできます。その際には計算も
面倒くさいのですが、気にせず不動産会社にじゃんじゃん計算してもらってください。
／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／
http://www.c21hariki.com
