本日は午前中から後輩が勤める新築マンションの広告代理店にて打合せ。
その後、青山で当社が検討中の顧客管理システムの打合せがあった後、
港区某所にてお客様からのご要望で、近所の気になる物件の調査及び聞き込み。
そのあと、お店に戻り当社管理の賃貸物件のお客様とお打合せ。
このブログも一回書き上げたのですが、最後にいきなりウイルスソフトが立ち上がって
「緊急ロック」をかけてくれたおかげで、もう一回書き直しております。
早くかえりた～い。
昨日は１０時半ごろに帰ったのですが、うちの４歳児がおきており久しぶりに夜
お父さんにあえて非常に喜んでいました。
反省・・・
兵庫の電車事故にご冥福をお祈りいたします。
それでは本日のお話スタート！！
―――――――――――――――――－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
不動産価格ってどうやって決まるの！？
―――――――――――――――――－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
本日は前回の続きです。
http://blogs.yahoo.co.jp/harikiyasuyuki/1940579.html
前回は、不動産売却はどこに頼んだらいいんだろうと言うお話でした。
今回は、実際にその売却金額を決めるプロセスのお話をしたいと思います。
通常、商業地や事業用地である場合を除き、住宅地である場合直近の近隣の売却事例を
もとに、ご自身の不動産との比較を行い、その格差を補正して売却金額提案をします。
難しいので言い直すと、近所の最近売れた金額を調べてそれと比べて売れるんじゃないかな
と言う金額をお伝えします。これが最初のプロセスになります。
そのあと、売主さんの希望金額と照らし合わせて実際に売り出す金額を決定する
ことになります。
そのときは売主さんの事情や買った値段、これからの経費や税金まで考えて決めなければ
いけませんね。
投資向けの物件などは、売却事例よりも投資効率を考えて「収益還元法」と呼ばれる
方法で計算したりします。要はそこから年間いくらの収益が上がるかを計算し、
その利回りの率を基に金額を決めたりします。この話はいつかどこかで。
その近所の業者であれば、大体売れる金額は経験上わかるのですが、売主さんは
もちろんプロではないのでその根拠を示すわけなのです。
その際、何社も声をかけているとこれが結構まちまちの金額だったりします。
なぜなら、最初に高い金額を言えば売主さんも気分がよくなって契約してくれたりします。
その後に徐々に値段を下げる提案をして最初に思っていた金額にあわせたりなんてことも
あったりなかったり。
また、最初から本当に売れるであろう金額をどんぴしゃでだしてそれを検討してもらう
ところもあります。
最終的に金額を決定するのは「市場」であり、そのときの「相場」となります。
ですので、最初に出した金額が売れる金額になるときもあったりなかったり。
不動産と言うものは世界でそれたった一つしかありませんので、売れた金額が
その適正価格となるわけなのです。
どちらにせよ、最終的に業者に買取も視野に入れている場合、時間をかけて
あまり市場への露出が増えるとその情報価値がさがってしまうことがありますので金額も
厳しくなってきたりすることもあります。
購入する側も高い買い物ですから真剣にその金額に目を光らせてますから。
／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／
＜本日のまとめ＞
最初に出てきた金額に一喜一憂するのではなく、自分の要望にあわせた売却方法を
とってくれるところ、ご自身の希望や事情をきちんと聞いてくれるところが
一番高く売ってくれるところでないでしょうか。
／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／
